1. Introducción: El dilema eterno con giro extra
En el año 2000, contabas con 80.000 euros dispuestos a invertir. Dos caminos se abrieron ante ti: ponerlos en bolsa o comprar un piso en Zaragoza. Pero, ¡atención!, ahora sumamos un factor adicional: alquilar el piso durante 15 años como vivienda habitual y luego, de 2015 a 2025, dedicarlo al alquiler turístico. ¿Cómo habría variado la rentabilidad, comparado con una cartera bursátil?
En este artículo, con humor, datos, estadísticas y preguntas frecuentes, simularemos la evolución de ambas inversiones (bolsa vs. vivienda con rentas) de 2000 a 2025. Spoiler: la realidad depende de mil factores (ubicación exacta, índice bursátil, crisis de 2008, pandemia…). Aun así, haremos un cálculo aproximado para divertirte y orientarte.
2. Anécdota real: El caso de Marta (bolsa) y Luis (piso con alquiler doble)
Marta, a sus 30 años en el 2000, decidió meter 80.000 € en un fondo indexado al IBEX 35. Luis, de la misma edad, usó esos 80.000 € como pago (casi total o entrada) de un piso de 100.000 € en el barrio Delicias de Zaragoza. ¿La diferencia? Luis lo alquiló de 2000 a 2015 como vivienda habitual a un inquilino, y de 2015 a 2025 lo transformó en alquiler turístico.
- Marta tuvo altibajos en la bolsa (boom puntocom, crisis 2008, etc.) y un rendimiento medio del 3,5% anual compuesto.
- Luis disfrutó, primero, de rentas mensuales estables (alquiler residencial) y, después, de mayores ingresos con el alquiler vacacional (aunque también con más trabajo de gestión).
Veamos cómo podrían terminar ambos en 2025.
3. Escenario simplificado (nuestras asunciones)
- Inversión en bolsa: 80.000 € al comienzo del año 2000, en un índice bursátil español (p. ej. IBEX 35). Suponemos un rendimiento medio anual del 3,5% neto de comisiones y altibajos hasta 2025.
- Compra de piso (Zaragoza, 100.000 € en año 2000):
- Luis invierte 80.000 € (suponemos que cubre la mayor parte del valor o al menos la entrada y algunos costes). Reducimos la hipoteca o asumimos que no es muy pesada.
- Alquiler residencial 2000-2015 (15 años).
- Alquiler turístico 2015-2025 (10 años).
- Revalorización del inmueble y gastos de mantenimiento, impuestos y gestión.
- Periodo global: 25 años (2000-2025).
4. Evolución de la bolsa
4.1. Rentabilidad acumulada
Suponiendo una rentabilidad media anual del 3,5% (dividendos incluidos, neto de comisiones), tenemos:
80.000€∗(1+0,035)2580.000 € * (1+0,035)^{25} ≈ 80.000 € * 2,38 = 190.400 € (valor aproximado al final de 2025).
4.2. Vaivenes históricos
- 2000-2002: Estallido de la burbuja puntocom.
- 2003-2007: Subida fuerte pre-crisis.
- 2008-2012: Crisis financiera y crisis de deuda europea.
- 2013-2019: Recuperación lenta.
- 2020: Pandemia, caída y posterior rebote.
- 2021-2025: Mejoría general, con altibajos.
El resultado final lo promediamos en un 3,5% anual.
5. Evolución del piso con alquiler mixto
5.1. Revalorización del inmueble
- 2000: Piso costaba 100.000 € (Luis paga 80.000 € y, para simplificar, no consideramos mucha hipoteca).
- 2007: Antes de la crisis, sube un 60-70%. Valor teórico: ~170.000 €.
- 2008-2013: Baja un 30%. Podría volver a ~120.000 €.
- 2014-2025: Recupera a un ritmo del 2% anual aprox., quedando en unos ~150.000 € en 2025.
Supongamos que si se vende en 2025, tras gastos e impuestos (ITP, plusvalía municipal, etc.), se quedaría en neto de 130.000 €. (Números redondeados.)
5.2. Ingresos por alquiler residencial (2000-2015)
- 15 años de alquiler habitual.
- Supongamos un alquiler mensual promedio de 550 € al mes (podría variar según la zona Delicias, pero usemos esta cifra).
- Ingresos brutos en 15 años: 550 € x 12 meses x 15 años = 99.000 €.
- Gastos (IBI, comunidad, derramas, etc.) y vacíos puntuales: restemos un 25% global. Quedan ~74.250 €.
- Impuesto IRPF sobre rendimientos (podría tener desgravaciones por vivienda habitual, etc.). Simplifiquemos y redondeemos a un neto final de ~65.000 €.
5.3. Ingresos por alquiler turístico (2015-2025)
- 10 años de alquiler vacacional.
- Supongamos un ingreso bruto medio anual neto de ocupación. Por ejemplo, 900 € mensuales netos (descontados paréntesis de vacíos). Puede ser una media que incluya picos altos en verano y bajas en invierno.
- 900 € x 12 x 10 años = 108.000 € brutos. Pero en turístico hay más costes de gestión y cleaning.
- Descontando gestión, limpieza y tributación algo mayor, quedaría un neto real, digamos de un 70%. ~75.600 €.
- Atendiendo a IRPF y facturas extra, redondeemos a ~70.000 €.
5.4. Suma total (ingresos por alquiler + venta)
- Alquiler residencial (2000-2015): ~65.000 € netos.
- Alquiler turístico (2015-2025): ~70.000 € netos.
- Venta del piso en 2025: ~130.000 € netos tras impuestos.
Total: 65.000 + 70.000 + 130.000 = 265.000 € (aprox.).
Eso sí, recordemos que Luis tuvo que asumir la compra inicial de 80.000 €, plus notaría y registro, y pudo tener algo de hipoteca. Pero, a grandes rasgos, su desembolso inicial se transformaría en ~265.000 € finales.
6. Comparación final
6.1. Bolsa vs. Piso con alquiler doble
- Bolsa (escenario 3,5% anual neto): ~190.400 € en 2025.
- Piso en Zaragoza (escenario + alquiler 15 años y turístico 10 años): ~265.000 € totales (venta + rentas).
En esta simulación, la vivienda supera a la bolsa, principalmente porque se contabilizan 25 años de rentas (muy importantes), primero como alquiler estable y luego como turístico, que eleva los ingresos.
6.2. Realismo y matices
- Hay que restar costes de reformas (para pasar a turístico), plus el mobiliario, la gestión profesional, etc. Podría bajar un poco esa cifra.
- Podría haber temporadas de baja ocupación en el turístico.
- El IRPF sobre rendimientos de alquiler (aunque con deducciones si es la vivienda habitual del inquilino).
- La bolsa podría haber rendido más si se invierte en índices globales (S&P 500, MSCI World). O menos, si se hace stock picking desafortunado.
- El piso podría haberse ubicado en un barrio con mayor revalorización o sufrido más derramas.
Aun así, la idea general es que el componente alquiler otorga una ventaja notable a la inversión inmobiliaria, si se gestiona bien y se cuenta con un mercado de inquilinos (residenciales y turísticos).
7. Preguntas frecuentes (FAQ)
7.1. “¿Podrían los alquileres haber sido más altos?”
Claro. Si el piso era grande o estaba en una zona top, la renta habría crecido. También la oferta y demanda influyen en la evolución de precios.
7.2. “¿El alquiler turístico no conlleva más molestias?”
Sí, conlleva gestión de reservas, limpieza, atención a huéspedes… O pagas a una agencia de gestión (que se lleva un %).
7.3. “¿Y si la bolsa se hubiera invertido en un índice mundial?”
Quizá la rentabilidad habría sido mayor de un 3,5% (podría acercarse al 5-6% en períodos largos). Pero hemos simplificado con IBEX 35.
7.4. “¿Qué pasa si en 2015 no se permitiese el alquiler turístico?”
Hay normativas cambiantes. Para la simulación, asumimos que Luis logró licencia o se ajustó a la legislación.
7.5. “Entonces, ¿mejor piso con alquiler que bolsa?”
No hay respuesta universal. Cada caso es un mundo. Aquí se ve que, con rentas de 25 años, la vivienda puede dar buenos frutos, pero exige más gestión.
8. Reflexión final: el valor de una buena gestión
En este escenario, la mezcla de revalorización del inmueble + ingresos por alquiler (primero habitual, luego turístico) supera la rentabilidad de la bolsa (IBEX 35). Pero eso no significa que comprar siempre gane:
- Requiere dedicación, paciencia, gestión de inquilinos y una ubicación adecuada.
- La bolsa es más líquida y no requiere mantenimiento físico.
Cada persona debe evaluar sus preferencias, conocimientos y tolerancia al riesgo. Como siempre, diversificar es la clave.
9. ¿Cómo te ayudo yo?
Aunque no me dedico a predecir la bolsa o a gestionar pisos turísticos, sí tengo dos líneas de trabajo:
- Mediación en ejecuciones hipotecarias y negociaciones con fondos de inversión: Si tu piso (sea residencial o turístico) está en riesgo de embargo, podemos mediar para frenar el desahucio.
- Compra de proindivisos: ¿Compartes la propiedad con familiares o socios y no os ponéis de acuerdo? Puedo adquirir la parte de quien quiera vender y desbloquear la situación.
Si necesitas ayuda para mantener tu inversión viva, visita salirdelfondo.es. Quizá juntos encontremos una solución menos estresante que la bolsa en 2008.
10. ¡Comparte y saca tus conclusiones!
¿Quién habría ganado en tu caso, la bolsa o el piso con alquiler mixto? Pasa este artículo a tus amigos inversores y debatid si es mejor un índice bursátil o un inmueble gestionado con astucia. Al final, la respuesta depende de cada bolsillo… y de la suerte.