Las hipotecas y sus cláusulas han dado más de un dolor de cabeza a propietarios, bancos y hasta a los tribunales en España. Desde la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2008, el panorama ha cambiado mucho, y algunas de las cláusulas que antes eran comunes han sido catalogadas como abusivas. ¿Cómo ha cambiado la ley? ¿Qué se considera un impago suficiente para activar una ejecución hipotecaria? Y, lo más importante, ¿qué puedes hacer si te encuentras atrapado en una hipoteca con una cláusula abusiva?
Cláusulas Abusivas: El Antes y Después de la Burbuja
Antes del estallido de la burbuja, era el salvaje oeste en cuanto a hipotecas. Los bancos ofrecían créditos a diestro y siniestro, sin demasiada preocupación por las condiciones. Sin embargo, muchas de esas hipotecas incluían cláusulas que más tarde se determinaron como abusivas. Algunas de las más famosas incluyen:
- Cláusulas suelo: Limitaban el interés mínimo, haciendo imposible beneficiarse de las bajadas del Euribor.
- Intereses de demora excesivos: Cuando los propietarios se retrasaban en el pago, las entidades aplicaban intereses desproporcionados, llegando a superar el 20%.
- Vencimiento anticipado: El banco podía reclamar la totalidad de la deuda si el cliente impagaba tan solo una o dos cuotas.
- Gastos de constitución: Cargaban al cliente todos los gastos notariales, registrales y de gestoría, aunque beneficiaban también al banco.
Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en 2013 y las posteriores sentencias de los tribunales españoles, muchas de estas cláusulas fueron declaradas nulas.
¿Qué Pasó con las Hipotecas Antiguas?
Para las hipotecas firmadas antes de que se declararan nulas esas cláusulas, los tribunales han sido claros: si una cláusula es abusiva, es nula de pleno derecho, y debe aplicarse retroactivamente. Esto significa que, si tenías una cláusula suelo, el banco debe devolverte todo lo que pagaste de más. Lo mismo ocurre con los intereses de demora excesivos: se deben recalcular y ajustar al interés legal del dinero.
El Nuevo Escenario de las Hipotecas Posteriores a la Burbuja
Las hipotecas constituidas después de la crisis de 2008 han estado bajo mucho más control. Desde 2019, la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019) impone requisitos más estrictos para evitar abusos:
- Transparencia: El notario tiene que asegurarse de que el cliente entiende lo que está firmando.
- Intereses de demora: Estos están limitados al triple del interés legal del dinero (actualmente en torno al 3%, por lo que el máximo sería del 9%).
- Gastos de constitución: Los bancos deben asumir la mayoría de los gastos de escritura, registro y notaría.
- Ejecución hipotecaria: Solo puede activarse después de un impago equivalente al 3% del total del préstamo o 12 cuotas mensuales.
Esto ha mejorado la seguridad jurídica de los consumidores, pero también ha endurecido las condiciones para que los bancos otorguen hipotecas.
Cuotas Actuales que Debes Impagar para que Actúe la Justicia
Uno de los mayores cambios legales afecta al número de cuotas impagadas necesarias para que el banco pueda ejecutar la hipoteca. Antes, bastaba con el impago de una o dos cuotas para que el banco pudiera exigir la totalidad de la deuda. Con la Ley de 2019, se establece un mínimo más razonable:
- Durante la primera mitad de la hipoteca: Si has impagado el equivalente al 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales, el banco puede iniciar el proceso de ejecución.
- Durante la segunda mitad de la hipoteca: Se permite la ejecución si el impago alcanza el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales.
Este cambio da más margen a los deudores para ponerse al día con los pagos antes de enfrentarse a una ejecución hipotecaria.
Control Notarial y los Cambios en las Leyes de Subastas
El papel del notario en la constitución de hipotecas es cada vez más importante. No solo debe asegurarse de que las cláusulas del contrato son transparentes, sino también de que el cliente comprende las implicaciones financieras. Además, el control de legalidad de las cláusulas es obligatorio: el notario no puede autorizar ninguna hipoteca que incluya cláusulas abusivas.
En cuanto a las subastas, los cambios previstos en la ley tratan de garantizar una mayor transparencia en los procesos, especialmente en lo que se refiere a los derechos de los deudores para recuperar el inmueble antes de su adjudicación definitiva. Se espera que los nuevos textos legales mejoren la protección del deudor y limiten aún más las cláusulas abusivas en la adjudicación de inmuebles.
Lista de Bulos Sobre las Subastas y los Servicers
- «Los servicers te echan de casa de inmediato»: Falso. Los servicers suelen negociar soluciones antes de llegar a desahucios.
- «En las subastas, los inmuebles se compran por precios ridículos»: Si bien puedes conseguir inmuebles por debajo del valor de mercado, no es tan fácil como parece.
- «Los fondos de inversión quieren quedarse con tu casa»: Incorrecto. Prefieren liquidar la deuda antes que adjudicarse los inmuebles.
Las 20 Ciudades Españolas con Más Subastas de Inmuebles Turísticos
- 1. Marbella
- 2. Benidorm
- 3. Salou
- 4. Torremolinos
- 5. Calpe
- 6. Lloret de Mar
- 7. Sitges
- 8. Roquetas de Mar
- 9. San Sebastián
- 10. Ibiza
- 11. Alicante
- 12. Palma de Mallorca
- 13. Fuengirola
- 14. Cádiz
- 15. Nerja
- 16. Altea
- 17. Gandía
- 18. Pineda de Mar
- 19. Playa de Aro
- 20. Mojácar
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