Una de las peores noticias que puede recibir un propietario es que su casa va a ser subastada. Es como enterarte de que tienes invitados sorpresa en casa… y tú no los habías invitado. Pero cuando hablamos de una ejecución hipotecaria, la cosa se pone seria: hablamos de perder tu hogar. Si te encuentras en esta situación o simplemente quieres saber más, aquí te cuento todo sobre las fases de una ejecución hipotecaria y cómo enfrentarlas con cabeza (y un toque de humor para hacer más llevadero el asunto).
Fase 1: El aviso del banco (o «Se acabó la fiesta»)
Todo comienza cuando dejas de pagar las cuotas de tu hipoteca. Tras algunos meses de impago (normalmente a partir de tres cuotas), el banco decide tomar cartas en el asunto. No lo hacen con una llamada amigable, sino que te envían una carta certificada, en plan: «Nos debes dinero. O pagas o nos vemos en los tribunales».
Este aviso es una reclamación judicial y marca el inicio oficial del proceso. Aquí todavía tienes una oportunidad de regularizar tu situación, pero si el dinero no aparece mágicamente, el banco tomará medidas legales.
Es como cuando tu tía te prestó 100 euros para ir al concierto y tú sigues sin devolvérselos. La diferencia es que el banco no va a ponerte mala cara en la cena de Navidad… ellos van a por tu casa.
Fase 2: La demanda judicial (o «Nos vemos en los tribunales»)
Si no logras pagar la deuda, el banco presenta una demanda judicial. Te envían otra carta, esta vez del juzgado, informándote que han iniciado el proceso de ejecución hipotecaria. Aquí es donde la cosa empieza a ponerse seria.
En esta fase puedes oponerte a la demanda, aunque para ello necesitas presentar pruebas sólidas que demuestren que el banco está equivocado o que ha habido algún error en el proceso. En la mayoría de los casos, esto no resulta fácil y la ejecución sigue su curso.
Fase 3: La subasta (o «Tu casa va al mejor postor»)
Si no logras detener la ejecución, llegamos a la fase más temida: la subasta de tu vivienda. El juez autoriza que la casa sea vendida en pública subasta para que el banco recupere su dinero. Aquí entra en escena una de las situaciones más duras: ver cómo tu hogar se convierte en un lote que cualquiera puede comprar, casi como si fuera una puja en eBay, pero mucho menos divertida.
Los jueces establecen el valor de la subasta basándose en el valor de tasación de la vivienda, pero como suele ocurrir, es posible que la casa se venda por mucho menos. Y lo peor: si el importe obtenido en la subasta no cubre toda la deuda que tenías con el banco, ¡sigues debiendo dinero!
Si tu casa se vende muy barata en la subasta, puedes encontrarte sin hogar y con una deuda que te siga persiguiendo como un ex que no se da por vencido.
Fase 4: La adjudicación (o «¿Quién se lleva la casa?»)
Una vez que la subasta ha finalizado, la propiedad se adjudica a la persona que haya ofrecido la puja más alta. Si nadie puja (lo que puede ocurrir, sobre todo si el valor de la vivienda es bajo o está en malas condiciones), el banco se queda con la propiedad. En este caso, se convierte en una especie de casero improvisado.
Si logran vender la casa por un valor superior a tu deuda, ¡enhorabuena! Podrías incluso recibir un «superávit» de la subasta. Pero si, como es más habitual, el valor obtenido es menor, con una buena negociación puedes quedar totalmente liberado de tu hipoteca e incluso de otras deudas..
Fase 5: El lanzamiento (o «Hasta aquí llegamos»)
El último paso es el más doloroso: el lanzamiento. Si no has conseguido parar el proceso ni llegar a un acuerdo, llega el momento del desalojo. Esto significa que un día, posiblemente con poca antelación, la policía se presentará para asegurarse de que desocupes la vivienda.
Afortunadamente, en la mayoría de los casos, los lanzamientos no son tan drásticos como en las películas. Muchas veces se pueden negociar plazos o llegar a acuerdos con el banco para evitar el desahucio inmediato. En otras palabras: ¡hay tiempo para maniobrar!
¿Se puede evitar la subasta en una ejecución hipotecaria?
Llegado este punto, quizás te estés preguntando si hay algo que se pueda hacer para detener este tren en marcha. La respuesta es: sí, pero todo depende del momento en el que actúes.
- Antes de que se inicie el proceso judicial: Si ves que no vas a poder hacer frente a las cuotas, lo mejor es contactar con el banco para intentar renegociar las condiciones de la hipoteca. A veces, se puede llegar a acuerdos de refinanciación o incluso solicitar una carencia temporal. Si dejaste de pagar la hipoteca hace tiempo, la mejor salida es negociar la venta del inmueble y la cancelación de la deuda.
- Durante el proceso judicial: Aunque el proceso ya haya comenzado, es posible que puedas llegar a un acuerdo extrajudicial con el banco. En algunos casos, los bancos prefieren evitar los costes de una subasta, por lo que podrían aceptar una dación en pago (entregar la casa a cambio de cancelar la deuda) o una reestructuración de la deuda.
- Después de la subasta: Si tu casa ya ha sido subastada, aún puedes negociar para intentar llegar a un acuerdo que liquide la deuda restante.
El derecho de permanencia: ¿puedo quedarme en la casa después de la subasta?
Generalmente los fondos buscan el retorno de su dinero rápidamente, por lo que no suelen barajar la idea de alquilar el inmueble. Sólo piensan en su venta. Facilitar la salida puede ser beneficioso también para ti.
Dato curioso: Hay países donde las leyes son más protectoras para los deudores. En Francia, por ejemplo, se permite al deudor seguir viviendo en la propiedad tras la subasta durante un periodo de tiempo si se puede demostrar que no tiene otro lugar a donde ir. En España, esto no es lo habitual.
Conclusión: Mantén la calma, ¡aún hay opciones!
Una ejecución hipotecaria y subasta es una situación difícil, pero no tiene por qué ser el fin del mundo. Lo importante es actuar rápido y no perder la esperanza. Las soluciones existen, ya sea negociando con el banco, intentando vender la propiedad antes de la subasta o buscando acuerdos con el nuevo propietario.
Si te enfrentas a una ejecución hipotecaria, recuerda que puedo ayudarte. He lidiado con casos similares y sé cómo manejar la situación para que salgas lo mejor posible. No dudes en contactarme aquí y también puedes conocer más sobre mi trabajo en esta página.