Imagina que tu piso se embarga, llega el momento de la subasta… ¡y nadie puja! No es tan raro como parece, especialmente en ciertas zonas. ¿Qué ocurre cuando los inmuebles embargados se quedan «colgando» en el limbo, sin un comprador? Hoy vamos a abordar esta situación, con humor, pero también con realismo. Y, claro, vamos a ver cómo afecta al propietario y qué puede hacer en estos casos.
¿Por qué algunos inmuebles embargados no se venden?
Aunque suene sorprendente, no todos los inmuebles embargados acaban en manos de un nuevo dueño. Hay varias razones por las que esto ocurre, y no todas tienen que ver con el precio. Vamos a ver algunas de las más comunes:
- Ubicación poco atractiva: Si tu inmueble está en una zona que no tiene mucho movimiento de compraventa, las posibilidades de venderlo se reducen considerablemente. Poblaciones como La Muela o María de Huerva, por ejemplo, pueden estar cerca de Zaragoza, pero eso no las convierte en destinos irresistibles para los compradores.
- Estado del inmueble: Si el piso está hecho un desastre, ya sea por abandono o porque el propietario decidió «darle un toque personal» antes de la subasta (sí, eso pasa), las pujas desaparecen. El famoso «yo me llevo el calentador» o «a ver cómo vendes el piso sin cocina» son actitudes que pueden espantar a los potenciales compradores.
- Hipotecas y cargas adicionales: Si el inmueble tiene múltiples hipotecas o embargos, la cosa se complica. Nadie quiere hacerse cargo de una propiedad que lleva más deuda que el valor del propio inmueble. ¿Por qué alguien pagaría por tener problemas cuando puede elegir otro piso libre de cargas?
- Mercado inmobiliario local: En ciudades como Zaragoza, aunque el mercado es bastante dinámico, ciertas áreas, sobre todo las colindantes, pueden no tener tanto interés por parte de los inversores. Si el inmueble está en una zona menos cotizada o con expectativas de revalorización bajas, puede quedarse sin comprador por largo tiempo.
¿Qué pasa cuando un inmueble no se vende en la subasta?
Cuando un inmueble no se vende en subasta, se produce un fenómeno curioso que afecta tanto al banco o fondo que tiene la deuda, como al antiguo propietario. Veamos paso a paso qué sucede:
- El inmueble pasa al banco o fondo: Si nadie puja, la entidad que tiene la hipoteca (banco, fondo de inversión, etc.) se queda con la propiedad. Esto, en principio, puede sonar como una buena noticia para el deudor, pero cuidado, porque aquí empieza otra fase.
- El deudor sigue siendo responsable de las deudas: Aunque el banco o fondo se quede con el inmueble, si el valor de la deuda es superior al de la propiedad subastada, el deudor podría seguir teniendo deudas pendientes. Esto depende del tipo de hipoteca y de las condiciones del préstamo.
- El banco o fondo pone el inmueble a la venta: Una vez que el banco toma posesión del inmueble, lo intentará vender en el mercado libre. Aquí entran en juego los fondos de inversión, quienes pueden ver una oportunidad en adquirirlo a precios reducidos. Y ojo, que aunque se les llame «buitres» de manera coloquial, estos fondos suelen ser una buena salida para el deudor, ya que pueden facilitar acuerdos favorables para ambas partes.
- El inmueble se queda vacío… y se degrada: Si la venta tarda en llegar, el inmueble puede quedarse vacío durante mucho tiempo. Esto suele ser más problemático en zonas menos demandadas como Cuarte, Utebo o La Muela. Mientras el piso se deteriora, el valor de la propiedad disminuye, y el banco o fondo va acumulando costes de mantenimiento.
¿Qué opciones tiene el propietario si su inmueble no se vende en subasta?
Para el propietario que ve cómo su vivienda no se vende en subasta, hay aún opciones que podrían evitar un problema mayor. Aquí algunas soluciones:
- Negociar con el banco o fondo: Aunque suene intimidante, muchos fondos de inversión son abiertos a negociar con el propietario para evitar prolongar el problema. Pueden ofrecer soluciones como la dación en pago o incluso facilidades para vender la propiedad en el mercado.
- Llegar a un acuerdo de venta: Si tienes la oportunidad de encontrar un comprador antes de que el banco lo venda a otro, es posible pactar con la entidad un precio de venta más bajo para saldar la deuda. Esto es común en áreas donde los bancos saben que la venta no será fácil.
- Vender la propiedad tú mismo: Aunque ya esté embargada, en algunos casos puedes intentar vender el inmueble directamente, contactando con potenciales compradores y haciendo una oferta interesante que permita cerrar el caso antes de que el banco lo venda.
¿Cómo afecta esto al barrio?
Ahora bien, no solo es el propietario el que sufre cuando un inmueble no se vende en subasta. El barrio también lo nota. Vamos a ver cómo:
- Degradación del entorno: Un inmueble vacío y en malas condiciones de mantenimiento afecta directamente al valor de las propiedades vecinas. Además, puede atraer okupas, lo que solo empeora la situación para los vecinos.
- Disminución del valor inmobiliario: En barrios de Zaragoza y zonas colindantes como La Muela o Utebo, si los inmuebles embargados no se venden, los precios pueden verse afectados. Nadie quiere vivir en una zona llena de pisos vacíos o en mal estado, y eso hace que los compradores se alejen.
- Impacto en el mercado de alquiler: Si un inmueble embargado permanece vacío, también se pierde la posibilidad de ponerlo en alquiler, lo que podría dinamizar la economía del barrio.
¿Y qué pasa si la propiedad queda en el limbo por mucho tiempo?
Algunas propiedades embargadas pueden pasar años sin venderse, quedando en un estado de abandono. Esto ocurre especialmente en zonas donde el valor inmobiliario ha caído mucho. En estos casos, el propietario ya ha perdido la posesión y la entidad financiera lo tiene en su cartera de activos, pero nadie se interesa por comprarlo.
En estos casos, tanto la entidad como el deudor deben replantearse las opciones. A veces, bajar el precio de la propiedad o encontrar otro tipo de soluciones como la venta en bloque de varios inmuebles es la única salida.
Conclusión
Aunque tu propiedad no se venda en la subasta, no todo está perdido. Hay soluciones, y muchas veces se pueden encontrar acuerdos favorables con los bancos o fondos de inversión. Recuerda que la clave está en no rendirse y buscar alternativas.
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