La ley hipotecaria en España: Cambios recientes y cómo pueden ayudarte

El mundo de las hipotecas ha sido un tema delicado en España desde la gran crisis financiera de 2008. El caos que se desató en aquel entonces, con familias perdiendo sus hogares y bancos ejecutando hipotecas a gran escala, llevó a la necesidad de regular y proteger mejor a los consumidores. De ahí surgieron varios cambios en la Ley Hipotecaria en los últimos años. Este artículo te ofrece una visión clara de esos cambios recientes, cómo pueden ayudarte si tienes una hipoteca o estás pensando en solicitar una, y lo que significan para los propietarios de viviendas en España.

1. Principales cambios en la Ley Hipotecaria

La Ley Hipotecaria de 2019 trajo consigo varios cambios importantes que afectan tanto a los compradores como a los bancos y entidades financieras. Entre los más destacados, se incluyen:

• Distribución de los gastos hipotecarios: Antes de la nueva ley, los compradores solían asumir casi todos los gastos relacionados con la hipoteca, incluyendo notarios, gestorías y registro. Con la nueva normativa, los bancos son ahora responsables de pagar la mayoría de estos costos, lo que aligera la carga económica para los clientes.
• Evaluación más estricta de la solvencia: Los bancos ahora deben realizar una evaluación más rigurosa de la capacidad de los compradores para pagar la hipoteca, lo que disminuye el riesgo de impagos. Además, se han puesto límites más claros sobre la cantidad que se puede prestar con respecto al valor del inmueble.
• Protección frente a desahucios: Uno de los puntos más polémicos de la crisis de 2008 fue la cantidad de familias que perdieron sus casas. Con los nuevos cambios, no se pueden iniciar procesos de ejecución hipotecaria hasta que el cliente haya acumulado un mínimo de 12 meses de impago (antes eran tres cuotas).
• Prohibición de las cláusulas abusivas: Adiós a los temidos «suelo hipotecario». Esta cláusula limitaba cuánto podían bajar los intereses, aunque el Euríbor bajara. Ahora, esta práctica ha sido eliminada, lo que significa que, si el índice baja, tus pagos también deberían hacerlo.

2. ¿Cómo te afecta si tienes una hipoteca?

Los cambios en la ley benefician principalmente a los nuevos hipotecados, pero si ya tienes una hipoteca, también puedes aprovechar algunas ventajas:

• Negociar mejores condiciones: Si tu hipoteca tiene cláusulas abusivas, como las de «suelo», podrías renegociar tu contrato con el banco o incluso acudir a un tribunal. En los últimos años, muchas personas han recuperado grandes cantidades de dinero al demandar a los bancos por prácticas abusivas.
• Revisar los gastos: Si has pagado todos los gastos de constitución de la hipoteca, quizás tengas derecho a una compensación. Los tribunales han dictaminado que los bancos deben reembolsar a los clientes por estos costos en muchos casos.

3. Hipotecas a tipo fijo vs. tipo variable

Con la Ley Hipotecaria y las condiciones del mercado actual, cada vez más personas están optando por hipotecas a tipo fijo. Antes de la crisis, la mayoría de las hipotecas en España eran variables, lo que significa que sus cuotas fluctuaban con el Euríbor. Sin embargo, con la incertidumbre económica, las hipotecas a tipo fijo han ganado popularidad, ya que te ofrecen seguridad y estabilidad en los pagos.

Una encuesta reciente revela que casi el 60% de las nuevas hipotecas concedidas en España son a tipo fijo, lo que te protege contra las subidas inesperadas del Euríbor.

4. El proceso completo de una ejecución hipotecaria

En caso de que llegues a una situación en la que no puedas pagar tu hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria ha sido suavizado con la nueva ley, pero aún sigue siendo un tema complejo:

1. Impago de cuotas: Como mencionamos antes, ahora los bancos deben esperar hasta que hayas acumulado al menos 12 meses de impagos antes de iniciar cualquier acción.
2. Notificación de ejecución: Si se llega al punto de ejecución, el banco notificará formalmente el inicio del proceso y se fijará una fecha para la subasta del inmueble.
3. Valoración y subasta: El banco debe valorar tu vivienda antes de sacarla a subasta. Este es uno de los puntos más críticos, ya que el valor de la subasta suele ser considerablemente menor que el valor de mercado. Recuerda que puedes participar en la subasta para intentar recuperar tu vivienda.
4. Fondo de inversión: En muchos casos, si el banco no encuentra comprador en la subasta, el inmueble puede acabar en manos de fondos de inversión, que son cada vez más activos en el mercado español.

5. ¿Qué hacer si te enfrentas a una ejecución hipotecaria?

Si te ves en una situación complicada y te resulta difícil pagar la hipoteca, no te preocupes, siempre hay soluciones antes de que llegue la temida ejecución hipotecaria:

• Negociación con el banco: Antes de entrar en el proceso de ejecución, siempre tienes la posibilidad de renegociar los términos de tu hipoteca. Muchos bancos están dispuestos a encontrar soluciones como reducir la cuota o alargar el plazo.
• Dación en pago: Si no puedes pagar y no quieres acumular más deudas, puedes proponer una dación en pago, que significa entregar el inmueble al banco para cancelar completamente la deuda.
• Venta rápida: Vender tu propiedad antes de que el banco tome medidas puede ser una forma de evitar una ejecución. Es posible que obtengas más dinero vendiendo tú mismo que lo que podrías conseguir en una subasta.

6. El auge de los fondos de inversión y la compra de inmuebles

Un fenómeno curioso que hemos visto en los últimos años es cómo fondos de inversión internacionales están adquiriendo carteras de inmuebles, muchos de ellos provenientes de ejecuciones hipotecarias. En especial, las zonas turísticas de España están siendo el objetivo principal de estos fondos.

Las 10 poblaciones turísticas de la costa de Asturias cuyos inmuebles están pasando a manos de fondos de inversión:

1. Llanes
2. Ribadesella
3. Cudillero
4. Lastres
5. Tapia de Casariego
6. Luarca
7. Navia
8. Valdés
9. Castropol
10. Villaviciosa

Estas localidades, conocidas por su belleza y su creciente popularidad turística, están viendo cómo un número creciente de propiedades acaban en manos de fondos que las destinan al alquiler vacacional o las revenden a inversores extranjeros.

7. Conclusión

La Ley Hipotecaria ha traído cambios importantes que protegen a los consumidores, pero no todos están a salvo de posibles ejecuciones hipotecarias o deudas. Si te encuentras en una situación difícil, no dudes en explorar opciones antes de llegar a una ejecución.

Si necesitas ayuda para gestionar una hipoteca impagada o quieres vender antes de una ejecución hipotecaria, puedo ayudarte. Ponte en contacto conmigo en Salirdelfondo.es/contacto o visita la página sobre mí para más información.