Imagina que dejas de pagar tu hipoteca. No lo deseamos ni mucho menos, pero a veces la vida nos pone en situaciones difíciles, y la pregunta más obvia es: ¿qué pasa a partir de ahí? El proceso puede parecer tan complicado como montar un mueble de Ikea sin instrucciones, pero aquí te lo explicamos paso a paso, con plazos aproximados y una dosis de humor (porque reír es lo último que se pierde).
1. Primer aviso del banco: «Te has olvidado de nosotros…»
Cuando dejas de pagar tu hipoteca, el banco no tarda en enviarte recordatorios amistosos (al principio) informándote de tu impago. Pero ya no es tan sencillo para ellos proceder rápidamente con la ejecución hipotecaria debido a los cambios en la ley.
- Plazo: A partir del primer mes de impago.
- Consejo: Si ves que no puedes cumplir con las cuotas, contacta con tu banco para explorar opciones de reestructuración de deuda antes de que la cosa empeore.
2. Nuevo escenario con la Ley Hipotecaria 2019: «Paciencia, querido banco»
Con la Ley Hipotecaria 2019, los bancos no pueden demandarte tan rápido como antes. La ley establece que para que se pueda iniciar la ejecución, debe haber más retraso en el pago:
- **Si estás en la *primera mitad del préstamo*, el banco puede iniciar la demanda tras *12 impagos o el equivalente al 3% del capital pendiente*.
- Si ya has pagado más de la mitad del préstamo, el banco puede demandarte cuando haya 15 impagos o el equivalente al 7% del capital pendiente.
Este es uno de los cambios más importantes de la ley, que tiene como objetivo dar más margen a los deudores.
- Plazo: Al menos 12 cuotas impagadas (en la primera mitad del préstamo) o 15 (si ya has pagado más de la mitad).
- Consejo: No dejes que se acumulen tantos impagos. Intenta buscar una solución con el banco antes de llegar a este punto.
3. Sentencia: «Aquí no hay vuelta atrás»
Si no te opones o pierdes la oposición, el juzgado dictará sentencia en favor del banco y se procederá a ejecutar la hipoteca. A estas alturas, el banco ya se está frotando las manos porque ve cada vez más cerca el momento de quedarse con tu casa (o de subastarla).
- Plazo: 2 a 6 meses desde que se interpone la demanda.
- Consejo: Aquí es importante buscar ayuda profesional. Una sentencia firme no es el fin del mundo, pero es un buen momento para evaluar todas las opciones.
4. La subasta: «Y el mejor postor es…»
La siguiente fase es la subasta de tu vivienda. El juzgado anunciará la subasta pública y cualquiera que cumpla con los requisitos legales (incluido el banco) puede participar. ¡Bienvenidos al circo de las subastas digitales! Esto es como eBay, pero con inmuebles. Si el inmueble se vende, lo recaudado irá a pagar la deuda.
- Plazo: Entre 6 y 12 meses después del inicio de la ejecución.
- Consejo: Durante esta fase, es posible vender la casa por tu cuenta si encuentras comprador. Así puedes evitar la subasta y conseguir un mejor precio.
5. El lanzamiento: «Hora de decir adiós»
Si nadie compra en la subasta o el banco se queda con la vivienda, el siguiente paso es el lanzamiento (es decir, cuando te piden que desocupes la vivienda). El juzgado establece una fecha, y si sigues dentro el día del lanzamiento, las autoridades procederán a desalojarte. Triste pero cierto.
- Plazo: Entre 2 y 6 meses después de la subasta.
- Consejo: Evita llegar a este punto si puedes. No es la mejor experiencia ser desalojado. Si la cosa va muy mal, es mejor intentar un acuerdo de entrega voluntaria o buscar ayuda especializada.
Los tiempos del proceso en un resumen rápido:
- Dejas de pagar – 1 mes.
- Aviso del banco – 12 meses.
- Demanda judicial – 3 meses.
- Sentencia de ejecución – 2 a 6 meses.
- Subasta – 6 a 12 meses.
- Lanzamiento – 2 a 6 meses tras la subasta.
Los errores comunes que debes evitar
- Ignorar al banco: Dejar de pagar la hipoteca y no contestar al banco es como meter la cabeza en la arena. No se soluciona solo.
- No negociar a tiempo: A veces, los bancos están abiertos a reestructurar la deuda o buscar una solución antes de iniciar la demanda.
- Esperar a la subasta: Si llegas a la subasta sin haber intentado vender la vivienda por tu cuenta, probablemente pierdas dinero. Las subastas no son tan beneficiosas como parecen.
- Subestimar los costes adicionales: El proceso de ejecución conlleva gastos adicionales que aumentan tu deuda.
- Pensar que todo termina con la subasta: Aunque se venda la vivienda, si lo recaudado no cubre la deuda total, seguirás debiendo la diferencia.
Los depósitos en las subastas: ¿Por qué son importantes?
Un tema clave en las subastas es el depósito que los interesados deben realizar para participar. Este depósito asegura que los participantes están comprometidos, evitando que cualquiera puje sin responsabilidad. Actualmente, en España, el depósito suele ser del 5% del valor de tasación del inmueble. Y aunque parece mucho dinero, es una barrera necesaria para que el proceso sea más serio.
¿Cuál sería el depósito ideal?
Algunos expertos sugieren que aumentar el depósito a un 10% o incluso 20% podría garantizar aún más el compromiso de los pujadores y hacer que las subastas sean más eficaces. Otros opinan que debe mantenerse bajo para democratizar el acceso.
¿Se necesitan más cambios en las subastas digitales?
Aunque las subastas digitales han facilitado el proceso y lo han hecho más accesible, hay margen de mejora, especialmente en proteger los derechos del deudor. Algunas propuestas incluyen:
- Mayor transparencia en las pujas.
- Mayor flexibilidad en los pagos por parte del deudor para detener la subasta.
- Posibilidad de que el deudor pueda pujar si consigue financiación o vender la vivienda antes de la subasta.
Las 10 poblaciones del Pirineo más subastadas
En las zonas más turísticas del Pirineo, como en toda España, también hay ejecuciones y subastas. Aquí tienes un listado de las poblaciones más subastadas:
- Jaca
- Biescas
- Aínsa-Sobrarbe
- Benasque
- Graus
- Sallent de Gállego
- Torla
- Canfranc
- Panticosa
- Boltaña
¿Cómo te puedo ayudar?
Si estás en una situación en la que tu vivienda está en riesgo de subasta, puedo ayudarte a resolver el problema antes de llegar al peor de los desenlaces. ¡No esperes hasta el último minuto! Ofrezco soluciones que pueden evitarte muchos dolores de cabeza (y también de bolsillo).
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