Las subastas de inmuebles suelen ser un momento tenso tanto para los deudores como para los acreedores. A nadie le gusta perder su hogar o propiedad, y a ningún banco o fondo de inversión le resulta atractivo quedarse con un inmueble que realmente no quiere. Pero, ¿qué pasa cuando llega el día de la subasta y no hay ni un solo interesado? Si pensabas que esto solo pasaba en las películas, te sorprenderá saber que es más común de lo que parece.
El proceso cuando la subasta queda desierta
Una subasta desierta significa que ningún postor se ha presentado a pujar por el inmueble. En otras palabras, nadie ha mostrado interés en la propiedad al precio de salida. Lo que sigue a este vacío es un proceso en el que el acreedor, ya sea un banco o un fondo de inversión, tiene que decidir qué hacer con el inmueble.
Si no hay postores, el acreedor puede optar por adjudicarse el inmueble. Pero ojo, no lo hacen al precio total de la deuda, sino a un porcentaje del valor de tasación. Esto suele ser entre el 50% y el 70% del valor original. Así, el acreedor se convierte en el nuevo propietario. Pero, ¿qué significa esto para ti como deudor? Aquí es donde las cosas se ponen interesantes.
¿Qué puede hacer el deudor tras una subasta desierta?
Cuando el banco o el fondo se queda con la propiedad tras una subasta desierta, el deudor aún tiene ciertas opciones. Aunque pueda parecer que todo está perdido, no necesariamente es así. La buena noticia es que los bancos y fondos de inversión no están interesados en quedarse con propiedades por el simple hecho de tenerlas. Su objetivo es recuperar la mayor cantidad posible del dinero que prestaron, y para lograrlo, la venta del inmueble es la opción más lógica y rápida.
En muchos casos, los acreedores estarán abiertos a negociar una solución que permita al deudor colaborar en la venta de la propiedad. Aquí es donde la situación se vuelve mucho más manejable para ti, como deudor. A diferencia de lo que muchos creen, los fondos de inversión y los bancos no son monstruos despiadados que solo quieren embargar todo lo que tocan. De hecho, tienen mucho interés en llegar a acuerdos, ya que esto les ahorra tiempo, dinero y complicaciones legales.
Las opciones para el deudor: vender, dación o acuerdo
- Colaboración en la venta del inmueble: Esta suele ser la mejor opción tanto para el deudor como para el acreedor. Si puedes llegar a un acuerdo con el banco o el fondo para vender el inmueble de forma ordenada, podrás evitar muchos dolores de cabeza. Al colaborar en la venta, es posible que se consiga un mejor precio de mercado y, en muchos casos, se cancele toda la deuda o parte significativa de ella.
- Dación en pago: Esta opción es muy atractiva cuando el valor de la propiedad cubre lo suficiente de la deuda. Si logras llegar a un acuerdo con el banco o fondo para entregar la propiedad y cancelar el total de la deuda, podrás evitar futuros embargos y liberarte del problema de una vez por todas. Es importante actuar con rapidez, ya que esta opción está disponible hasta cierto punto del proceso, y una vez ejecutada la subasta, se complica.
- Entrega de la posesión: En algunos casos, el acreedor puede estar dispuesto a recibir la entrega pacífica de la posesión del inmueble. Esto puede implicar negociar los términos de la entrega, y aunque pueda parecer una salida menos favorable, evita el proceso de desahucio y puede agilizar una solución amistosa.
¿Qué pasa si no haces nada?
Ahora bien, si no tomas acción y decides “esperar a ver qué pasa”, lo que sigue puede ser muy desagradable. Una vez que el acreedor se adjudica el inmueble, si no llegas a un acuerdo para vender o entregar la propiedad, el siguiente paso es el lanzamiento o desahucio. Esto significa que el nuevo propietario (el banco o fondo) solicitará que se te desaloje de la propiedad.
El desahucio puede ser rápido o lento, dependiendo de la carga de trabajo de los juzgados y las acciones que tomes como deudor. Pero es importante saber que, una vez que se ha iniciado, el proceso es irreversible. Además, el desahucio no te libera de la deuda si el valor de adjudicación no cubre la totalidad del crédito pendiente. Por eso, siempre es mejor buscar una solución antes de llegar a este punto.
¿Qué beneficios trae colaborar con un fondo de inversión?
Es fundamental derribar el mito de que los fondos de inversión solo buscan «exprimir» a los deudores. En realidad, suelen ser mucho más flexibles que los bancos tradicionales, y su objetivo es maximizar su rentabilidad de una manera profesional y eficiente. Si te encuentras en una situación de ejecución hipotecaria y tu crédito ha sido vendido a un fondo, es probable que tengas más margen de maniobra para negociar una solución.
Algunos de los beneficios de colaborar con un fondo incluyen:
- Flexibilidad en los acuerdos: Los fondos están dispuestos a estudiar diversas soluciones, desde la venta directa del inmueble hasta daciones en pago, con tal de recuperar su inversión lo más rápido posible.
- Procesos más rápidos: A diferencia de los bancos, que suelen estar sujetos a normativas más estrictas y burocracia interna, los fondos pueden moverse con mayor agilidad.
- Posibilidad de reducir la deuda: En ciertos casos, los fondos están abiertos a negociar una quita o reducción de la deuda si se facilita la venta del inmueble.
Zonas turísticas donde este problema es más común
Este tipo de situaciones no es exclusiva de grandes ciudades o áreas metropolitanas. En las zonas turísticas, como el Pirineo de Huesca o las costas de Cantabria, donde muchas propiedades se compraron como segunda residencia, las ejecuciones hipotecarias son más frecuentes de lo que parece. El turismo ha sido un factor clave en la sobrecompra de propiedades, y cuando llegan las dificultades económicas, estos inmuebles suelen ser los primeros en caer en procesos de subasta.
En localidades como San Vicente de la Barquera o Comillas en Cantabria, y Benasque en el Pirineo de Huesca, los precios de las segundas residencias llegaron a dispararse durante la época de bonanza, pero cuando la burbuja inmobiliaria estalló, los propietarios se encontraron con hipotecas imposibles de pagar. Estos casos son perfectos ejemplos de cómo los acuerdos con bancos o fondos pueden ayudar a los deudores a salir de la situación sin perderlo todo.
Puedo ayudarte a encontrar la mejor solución si te enfrentas a una ejecución hipotecaria, subasta o si tu deuda ha sido vendida a un fondo de inversión. No te quedes sin hacer nada, hay opciones viables para que puedas cancelar tu deuda y evitar el desahucio. Contáctame y veremos la manera más eficiente de solucionar tu situación.