¿Qué hacer cuando te enfrentas a una subasta judicial de tu vivienda? Tranquilo, no todo está perdido

Seguro que te suenan a esas películas donde todo el mundo, en una subasta, grita y levanta la mano para comprar un cuadro carísimo o una casa de ensueño. Pero si estás aquí, probablemente la película que vives no tiene un final tan glamuroso, porque la casa que subastan puede ser la tuya… O tal vez la de ese proindiviso que no quieres ni ver en pintura.

Respira, que aunque el concepto de «subasta» puede sonar como el final de una historia, hay mucho que se puede hacer antes, durante y después. Vamos a desentrañar este proceso y, con suerte, sacarle algo de humor a la situación. ¡Que nadie dijo que la vida no puede tener un toque cómico incluso en los momentos más tensos!

1. ¿Qué es una subasta judicial de vivienda? ¿Qué significa que mi casa sale a subasta?

Básicamente, cuando no puedes pagar la hipoteca o una deuda relacionada con la vivienda, el banco o acreedor no te mandará un aviso que diga: «¡Sorpresa, hemos vendido tu casa!». Primero, deberán pasar por el juzgado. La subasta es el último paso para que el banco recupere el dinero que le debes, poniendo tu vivienda en venta pública. Sí, es más o menos como cuando vendes cosas en eBay, pero con toga y martillo.

El banco, o la entidad que tenga la deuda, presentará una demanda y, si todo va en su dirección, el juez pondrá tu casa a subasta. Pero, espera, ¡aún no te preocupes! Hay un montón de pasos y oportunidades para que tomes las riendas antes de que eso ocurra.

2. Fases de la subasta judicial: ¿Cuánto tiempo tengo antes de que llegue el fin del mundo?

El proceso de una subasta judicial de vivienda no sucede de la noche a la mañana. Así que, no es cuestión de que un día estés disfrutando tu café y al siguiente haya una fila de postores en la puerta de tu casa. Aquí te explico las fases:

1. Demanda del banco o acreedor: Si no has pagado y no has negociado nada con tu acreedor, lo siguiente será que el banco presente una demanda judicial. Esto es el punto de partida, y aunque suena serio, todavía hay caminos que puedes explorar.
2. Auto de ejecución y publicación de la subasta: Si no hay acuerdo o impugnación válida, el juzgado fija la subasta. Esto se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y también en portales de subastas electrónicas. ¡Sí, tu casa puede estar en internet, como cualquier otra ganga!
3. La subasta en sí: Este es el día D, donde los interesados (inversores, particulares, etc.) pueden pujar por tu casa. Lo que no mucha gente sabe es que hay veces en que la subasta queda desierta, o los postores no alcanzan el precio mínimo que quiere el banco. ¡Ojo, que esto puede jugar a tu favor!
4. Adjudicación: Si alguien gana la subasta, el juez adjudica el inmueble al mejor postor. Si no, el banco se lo queda por un porcentaje del valor.
5. Lanzamiento: ¡Esta es la temida fase en la que ya te piden las llaves! Pero incluso aquí hay salidas que pueden suavizar el golpe.

3. ¿Qué puedo hacer antes de la subasta judicial? Opciones reales

Si ya estás en pleno proceso de subasta judicial de vivienda, la primera reacción puede ser la de pánico total. ¡Pero no te precipites! Aquí tienes varias opciones que te pueden ayudar a salir más o menos ileso de la situación:

• Negociar con el banco (antes de que te caiga la sentencia): Aunque ya estés metido en el fregado, todavía puedes hablar con el banco. A veces están más dispuestos a negociar que lo que parece. Si logras refinanciar la deuda o renegociar las condiciones de pago, el proceso puede frenarse en seco.
• Vender la propiedad antes de la subasta: Si te das cuenta de que el tren de la subasta ya está en marcha, pero tienes tiempo, siempre puedes intentar vender la casa por tu cuenta. De esta manera, el banco recibe su parte y te evitas el mal trago de la subasta.
• Dación en pago: Si vender la casa no es una opción y ves que la subasta es inminente, algunas veces el banco aceptará quedarse con el inmueble a cambio de saldar la deuda. Puede que pierdas la propiedad, pero te evitas seguir debiendo dinero. ¡Es algo!
• Consigue un acuerdo extrajudicial: No es magia, pero es posible. En algunas ocasiones, puedes acudir a un mediador para llegar a un acuerdo con los acreedores, evitando el proceso judicial completo.

4. La subasta desierta: ¿un golpe de suerte?

A veces, la subasta se lleva a cabo y… ¡nadie puja! Esto puede parecer una tragedia (¿mi casa no vale nada o qué?), pero en realidad puede ser una ventaja. Si no se presentan postores o las ofertas son demasiado bajas, el banco se quedará la propiedad por el 70% del valor de tasación, lo que podría dejar un margen para seguir negociando.

Este fue el caso de Marta, una joven de Tarragona, cuya segunda residencia fue puesta a subasta tras varios meses de impagos. Nadie pujó por el inmueble, y el banco se lo quedó a un precio inferior al de la deuda total. ¿Lo bueno? Marta aún pudo negociar un acuerdo final con el banco y consiguió un tiempo extra para organizar su mudanza, salvándose del temido desahucio.

5. Después de la subasta: ¿Y ahora qué?

Si la subasta se ha realizado y tu vivienda ha sido adjudicada a un postor o al banco, todavía tienes la oportunidad de negociar la entrega de las llaves antes del lanzamiento. Negocia y dale portazo a la situación de un modo positivo.

6. ¿Subastas judiciales en zonas turísticas? Sí, también pasa en la costa

Zonas costeras y montañosas como Girona o Cantabria están viendo cada vez más subastas judiciales. Con el auge del alquiler vacacional, muchas personas invirtieron en segundas residencias que no han podido rentabilizar. La pandemia, la inflación y los cambios en el mercado turístico han dejado a más de uno con deudas impagables y su casa en manos del juzgado.

Un ejemplo reciente en la costa de Cantabria es el de una pareja que compró un apartamento con vistas al mar para alquilarlo a turistas. Pero, entre la falta de visitantes y los altos intereses de la hipoteca, acabaron en una subasta. Afortunadamente, el inmueble no alcanzó el precio de salida y pudieron renegociar con el banco antes del desalojo. ¡Un final no tan feliz, pero al menos sobrevivieron al susto!

Conclusión: Siempre hay soluciones antes, durante y después de la subasta judicial

Si tu casa está en peligro de subasta, respira hondo. Hay soluciones en cada paso del camino. Desde vender por tu cuenta, renegociar con el banco o incluso beneficiarte de una subasta desierta, no estás solo en este proceso.

Si necesitas ayuda para entender qué opciones tienes antes de que sea demasiado tarde, puedo ayudarte a explorar todas las vías disponibles y evitar que te veas en un callejón sin salida.

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