¡Prepárate! Si lees los titulares de algunos medios sobre las subastas inmobiliarias, pensarías que te estás perdiendo la última película de Michael Bay. Explosiones, giros inesperados, protagonistas que pierden todo y villanos que adquieren su nueva mansión por el precio de un menú del día. Pero, ¿qué hay de cierto en todo esto? Vamos a desmenuzar el sensacionalismo de las subastas de casas y a ver si realmente son tan emocionantes como nos las pintan.
La subasta según la prensa: «El apocalipsis inmobiliario»
Es común ver titulares del tipo:
«¡Cientos de casas al mejor postor! ¡El mercado inmobiliario se derrumba!»
«La subasta que te puede dejar sin casa en 10 minutos»
«¡Millonarios se pelean por las mejores gangas!»
Al leer esto, parece que las subastas de casas son un evento caótico donde se decide el destino de los inmuebles de media España en cuestión de segundos, mientras el público aplaude, lanza fajos de billetes y el pobre propietario desalojado se queda viendo cómo su hogar se esfuma.
Pero… ¿realmente es tan así?
La realidad dista bastante de estos relatos de adrenalina y velocidad. Vamos por partes para desmitificar algunas de estas creencias que los medios nos intentan vender.
- El proceso no es tan rápido como lo pintan
Aunque la prensa nos haga creer que una subasta ocurre a la velocidad de una persecución de coches, en realidad el proceso es bastante metódico y puede tardar meses. Primero hay una convocatoria pública, luego se publican los detalles, y finalmente, si todo marcha según lo previsto, se celebra la subasta. Y eso sin contar que muchos inmuebles se subastan varias veces porque nadie puja al principio. - El propietario no siempre pierde todo en una subasta
Los titulares nos quieren hacer creer que el propietario queda en la calle con su colchón bajo el brazo, pero en muchos casos, la subasta no cubre la deuda completa y el propietario aún tiene opciones para negociar o pagar la diferencia. Además, algunos subastadores pueden llegar a acuerdos extrajudiciales antes de que se pierda la vivienda. - No es siempre una batalla entre millonarios
Aunque algunas subastas atraen a grandes inversores, la mayoría de las veces los compradores son ciudadanos comunes o pequeños inversores, no magnates con sombrero de copa y puro en mano. Los precios tampoco suelen ser tan bajos como nos quieren hacer creer; hay muchas variables como la deuda restante y el valor real del inmueble.
Las estadísticas no mienten, pero los titulares sí exageran
A lo largo de los últimos años, las subastas judiciales en España han ido en aumento, especialmente tras la crisis del 2008 y más recientemente tras la pandemia. En 2023, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), se llevaron a cabo más de 65.000 ejecuciones hipotecarias en España, pero no todas culminaron en subasta. Solo un porcentaje menor se resolvió de esa manera.
Las comunidades autónomas con más subastas son Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana, que representan el 50% del total nacional. Aunque las cifras pueden sonar alarmantes, no todas estas subastas terminan en ventas inmediatas y mucho menos en historias dignas de un drama hollywoodense.
¿Cómo funciona una subasta realmente?
Las subastas de casas no son el caos desenfrenado que los medios retratan. Aquí te dejo una lista rápida de los pasos clave de una subasta para que entiendas lo que ocurre realmente:
- Publicación del anuncio: Se notifica públicamente que un inmueble va a ser subastado. Se establece un precio base y las condiciones de la subasta.
- Pujas: Los interesados pueden realizar sus pujas en línea o de manera presencial en algunos casos. Esto no es tan emocionante como en las películas; no hay maletines de dinero ni gritos histéricos. Todo es muy tranquilo, y a menudo se hace de manera telemática.
- Adjudicación: Si alguien ofrece más del 70% del valor del inmueble, se adjudica la casa al mejor postor. Si no hay ninguna oferta, la entidad que ha promovido la subasta puede quedarse con el inmueble o repetir la subasta.
- Post-subasta: A veces, el propietario original aún puede saldar su deuda antes de que la venta se formalice. Incluso tras la subasta, el proceso de posesión del inmueble puede llevar meses.
Los verdaderos protagonistas: Fondos de inversión y pequeños inversores
Aquí es donde entra una narrativa menos amarillista y más pragmática. Los fondos de inversión y los pequeños inversores juegan un papel crucial en la recolocación de inmuebles subastados. Mientras que algunos medios los tildan de «buitres», la realidad es que estos actores cumplen una función importante al absorber viviendas que, de otra manera, quedarían vacantes o en un limbo legal.
Gracias a ellos, muchos inmuebles dañados o abandonados vuelven al mercado, renovados y listos para ser comprados o alquilados. En lugar de ser los «villanos» de la historia, en muchos casos son quienes permiten que estos inmuebles vuelvan a tener una segunda vida. Al final del día, son parte del engranaje que mantiene al mercado inmobiliario en funcionamiento.
¿Por qué la prensa ama las subastas?
- Drama y tensión
Las subastas tienen todos los elementos de una buena historia: tensión, ganadores, perdedores y un final incierto. La prensa sabe que los lectores son adictos a las historias donde hay algo en juego, especialmente si se trata de algo tan personal como una casa. - Ganas de venganza
Los lectores disfrutan viendo a los bancos «perder» en las subastas, incluso si eso no es del todo cierto. Aunque el proceso es mucho más complejo que «ganar o perder», los medios juegan con esa dicotomía para atraer lectores. - Oportunidades de ganga
La idea de que alguien pueda comprar una casa por menos de su valor real genera mucho interés. Aunque esto rara vez sucede como se describe, es una narrativa que vende mucho.
Conclusión: Las subastas son importantes, pero no emocionantes
Las subastas son un mecanismo financiero necesario que permite resolver situaciones de deuda impagada, pero su retrato mediático distorsiona la realidad. No son batallas épicas ni juegos de azar donde la suerte decide quién gana una casa. Son procesos regulados, a veces lentos, y rara vez dramáticos.
Lo importante es no dejarse llevar por los titulares exagerados. Aunque suene tentador pensar que podrías adquirir una mansión por una ganga en una subasta, lo más probable es que necesites paciencia, conocimiento y un poco de asesoría profesional.