Cómo olvidar esa frase tan popular en la España de los 2000: «los pisos nunca bajan». Una verdad inmutable para muchos, como que el sol sale por el este o que la paella debe llevar conejo (no entremos en debates regionales, por favor). Pero, ¿qué ha pasado desde la llegada del euro hasta hoy? Vamos a hacer un recorrido lleno de humor, datos y una buena dosis de realidad sobre el mercado inmobiliario español.
La llegada del euro y el despegue inmobiliario (2002-2007)
Cuando el euro aterrizó en nuestros bolsillos en 2002, muchos pensaron que se avecinaba una época dorada. ¡Y vaya que lo fue! El precio de la vivienda comenzó a subir como la espuma, y la frase «los pisos nunca bajan» se asentó como una ley no escrita. Desde 2002 hasta 2007, el número de hipotecas constituidas anualmente no paró de crecer. En 2006, alcanzamos un máximo histórico con más de 1,3 millones de hipotecas firmadas en un solo año. Sí, has leído bien.
La euforia era tal que comprabas un piso y al año lo vendías con beneficios. ¡Inversión segura! Claro, si lo dicen los vecinos, el cuñado y el banco, ¿quién va a dudar? Pero, como todas las burbujas, la inmobiliaria no fue la excepción.
El pinchazo de la burbuja (2008-2012)
Y luego llegó 2008, un año que muchos preferirían olvidar. La burbuja estalló, y con ella, el mito de que los pisos nunca bajan. De repente, aquello que habías comprado pensando que era oro resultó ser un pozo sin fondo. El número de hipotecas comenzó a desplomarse, y para el 2012, apenas superábamos las 300.000 hipotecas anuales. ¡Un 75% menos que en el pico de 2006!
Pero lo peor estaba por llegar. Entre 2008 y 2012, se multiplicaron las ejecuciones hipotecarias, alcanzando cifras descomunales. En 2012, se iniciaron más de 90.000 ejecuciones hipotecarias, un récord que nadie quería batir. Y es que las familias no podían hacer frente a las cuotas de esos pisos que nunca bajarían… hasta que bajaron.
La recuperación (2013-2019)
Entre 2013 y 2019, el mercado inmobiliario español comenzó a recuperarse poco a poco. Las ejecuciones hipotecarias bajaron, aunque seguían siendo preocupantes, y el número de hipotecas volvió a crecer, pero sin alcanzar las cifras locas de la época pre-crisis. En 2019, se constituyeron unas 350.000 hipotecas, lo que demuestra que aprendimos un poco la lección, pero no del todo.
Durante estos años, la vivienda habitual seguía siendo la reina del mercado, representando alrededor del 80% de las hipotecas, mientras que la segunda residencia, sobre todo en zonas costeras, mantenía su atractivo para inversores nacionales e internacionales.
Pandemia y más allá (2020-presente)
Y cuando pensábamos que lo habíamos visto todo, llegó la pandemia. En 2020, el mercado inmobiliario se congeló temporalmente, y el número de hipotecas cayó, aunque no tanto como muchos esperaban. Para sorpresa de todos, en 2021 y 2022, el mercado se reactivó con fuerza, impulsado por las ganas de tener más espacio, zonas verdes y teletrabajar con vistas.
Sin embargo, la sombra de las ejecuciones hipotecarias sigue presente, especialmente tras el fin de las moratorias y ayudas de emergencia. En 2022, se registraron cerca de 30.000 ejecuciones hipotecarias, una cifra que, aunque menor que la de los peores años, nos recuerda que el mito de «los pisos nunca bajan» es eso, un mito.
Vivienda habitual vs. segunda residencia
En cuanto a la distribución de vivienda habitual y segunda residencia, la tendencia ha sido clara: más del 70-80% de las hipotecas se destinan a la vivienda habitual, mientras que la segunda residencia sigue siendo popular en las costas mediterráneas y en las islas. Pero, ¿quién no sueña con un pisito en la playa?
Conclusión: ¿Y ahora qué?
A día de hoy, el mercado inmobiliario en España ha cambiado mucho desde la entrada del euro. Los pisos sí bajan, suben y vuelven a bajar, dependiendo de múltiples factores. La lección que hemos aprendido es que nada es seguro, salvo que en el mundo inmobiliario, el cambio es la norma.
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¡Porque aunque los pisos suben y bajan, tu tranquilidad no tiene precio!