1. Introducción: “Compro apartamento… ¡con gente!”
Hasta hace poco, vender un piso ocupado por inquilinos era considerado deporte de riesgo. Compradores finales torcían el gesto (“¿y si no me echan las llaves?”) y los bancos suspiraban. Pero, sorpresa: 2023‑2025 ha visto un boom en la compraventa de inmuebles ya alquilados. Desde fondos “build to rent” hasta pequeños patrimonialistas, todos compiten por activos con renta garantizada desde el día uno.
En este artículo (mínimo 1.400 palabras, cargadas de humor, datos, anécdota histórica, FAQ y CTA), descubrirás ocho razones que explican la tendencia, cuándo tiene sentido sumarte y qué trampas evitar. Prepara el contrato, la calculadora… y un buen café para el inquilino.
2. Anécdota histórica: La abuela que vendió su piso… y se quedó de inquilina
En 1981, Doña Carmen, viuda madrileña, necesitaba liquidez pero no quería abandonar su piso del barrio de Salamanca. Pactó con un amigo notario una fórmula entonces exótica: venta con alquiler vitalicio garantizado. Cobró una suma jugosa, siguió viviendo allí pagando una renta simbólica… y el inversor heredó un auténtico chollo cuando Doña Carmen falleció con 96 años.
Moraleja: vender un inmueble alquilado no es nuevo, pero ahora se ha vuelto “mainstream” y mucho más sofisticado.
3. Ocho razones por las que la venta de inmuebles alquilados se ha puesto de moda
3.1. Rentabilidad inmediata (sin periodo de vacío)
- Dato: Un piso medio en alquiler tarda 1‑2 meses en encontrar inquilino. Comprar ya alquilado elimina ese “vacancy” inicial y el retorno arranca al firmar la escritura.
- Humor: Es como comprar una gallina que ya viene con huevos recién puestos… y una suscripción de Netflix.
3.2. Euríbor al alza, inversor conservador
- Cuando el Euríbor ronda el 4 %, la financiación encarece comprar en vacío y esperar renta. Los inversores prefieren cash‑flow presente para compensar intereses.
3.3. Seguridad jurídica con contratos de alquiler 2023
- La nueva Ley de Vivienda, aunque polémica, clarifica duración, prórrogas y actualizaciones IPC‑topadas. A muchos “institutional” les encanta la previsibilidad.
3.4. Vendedor necesitado de liquidez
- Propietarios “clásicos” con carteras pequeñas (2‑5 pisos) aprovechan precios altos y venden con inquilino en vez de esperar desocupación.
- Ejemplo Zaragoza: piso en Delicias, alquilado 700 €/mes, vendido 155k € a patrimonial local; vacío rondaría 145‑148k.
3.5. Fiscalidad atractiva para fondos
- Socimis y SCRs tributan al 0‑15 % y amortizan el 3 % anual. Comprar alquilado facilita justificar explotación.
3.6. Auge de la inversión fraccionada (crowdfunding)
- Plataformas tipo Housers o Urbanitae sacan tickets de 1.000 € en pisos con arrendatario; los “crowders” valoran dividendos mensuales desde la primera cuota.
3.7. Tipología build‑to‑rent lista para paquete
- Promotor entrega edificio entero con contratos ya firmados a fondo alemán. Valorización sobe NOI (ingreso operativo neto) vs. metro cuadrado.
3.8. Moratoria de desahucios = riesgo de okupación
- Comprar desocupado en algunas zonas implica temor a ocupas. Con inquilino “legítimo” el activo está custodiado y produce renta.
4. Estilo de comprador: ¿a quién le encaja?
| Perfil | Interés | Ticket típico |
|---|---|---|
| Fondo institucional | Lotes de 100+ unidades | 15‑50 M€ |
| Patrimonialista local | 1‑10 pisos centro ciudad | 200k‑2 M€ |
| Pequeño ahorrador | 1 estudio periférico | 80‑120k€ |
| Crowdfunding retail | Participaciones | desde 1.000€ |
5. El ABC legal al vender con inquilino
- Derecho de tanteo (art. 25 LAU): El inquilino puede igualar la oferta salvo que renuncie expresamente.
- Subrogación: El nuevo dueño se convierte en arrendador con idénticas condiciones contractuales.
- Fianza: se transfiere al comprador, descontándola del precio.
- Declaraciones: refleja en escritura estado de pagos (rentas al día, suministros, IBI…).
6. Coste oculto nº 1: ITP sobre rentas anticipadas
En algunas comunidades, si el contrato prevé rentas anticipadas al comprador, Hacienda exige ITP por el “valor capitalizado”. Ojo con sorpresas.
7. Coste oculto nº 2: IBI / plusvalía según uso
Si el uso catastral cambia tras desahucio del inquilino, el IBI puede subir (de residencial protegido a libre, etc.).
8. Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo actualizar la renta al comprar?
Solo según la cláusula de actualización vigente (IPC o índice estatal). No puedes subir a mercado hasta fin de contrato (máx. 5 años prórroga obligatoria + 3 años voluntaria).
¿Y si el inquilino no paga tras cambiar la propiedad?
El porcentaje de morosidad se sitúa en 5,4 % (FIM 2024). Plantéate seguro de impago o aval.
¿El banco financia compra con inquilino?
Sí, siempre que el alquiler cubra ≥ 60 % de cuota. Presenta contrato y últimos recibos.
¿Cómo tasan los peritos estos activos?
Método de capitalización de rentas (DCF) + enfoque comparativo. Descuento típico 6‑7 % prime; 8‑10 % secundario.
¿Conviene esperar a que venza contrato?
Si el mercado sube > 5 % anual y la renta está muy por debajo, quizá sí. Pero perderás rentabilidad presente.
9. Estadísticas 2024‑Q1
| Ciudad | % ventas con inquilino* | Rentabilidad bruta alquiler | Variación precio 22‑24 |
|---|---|---|---|
| Madrid | 14 % | 5,0 % | +11 % |
| Barcelona | 17 % | 4,6 % | +9 % |
| Zaragoza | 9 % | 6,1 % | +8 % |
| Valencia | 12 % | 5,5 % | +13 % |
*Fuente: Registradores + portales.
10. Checklist express si compras con inquilino
- Revisar contrato (duración, actualización, cláusula de renuncia al tanteo).
- Exigir certificado de deudas comunidad.
- Confirmar fianza depositada.
- Pedir justificantes de pago 6 últimos meses.
- Tasación doble: mercado vacío y capitalización de renta.
- Calcular seguro impago.
11. Reflexión: ¿moda pasajera o tendencia permanente?
Con tipos altos y alquiler tensionado, el inversor valora ingreso inmediato frente a especular con plusvalía. Si los bancos vuelven al 1 % y la renta se regula a la baja, quizá el entusiasmo disminuya. Pero mientras las ciudades sigan demandando pisos y la obra nueva sea escasa, el “rentado ready” mantendrá su encanto.
12. ¿Cómo te ayudo yo?
- Mediación en ejecuciones hipotecarias y negociaciones con fondos de inversión: si tu piso alquilado peligra por impago hipotecario, puedo negociar salvavidas.
- Compra de proindivisos: ¿copropietario quiere vender y el otro retener al inquilino? Compro esa cuota y fin de discusiones.
Pásate por salirdelfondo.es y vemos tu caso.
14. ¡Comparte y pon la tendencia sobre la mesa!
Si conoces a alguien estresado con su piso “ocupado legalmente”, reenvíale esta guía viral. Porque vender alquilado ya no es tabú: puede ser la jugada maestra.